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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Incorporação Imobiliária - Ajuste a valor presente (AVP)

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

Para fazer uma representação mais fidedigna de ativos e passivos de uma entidade, aqui no Brasil nós temos uma norma contábil, um pronunciamento CPC 12 que trata de ajuste a valor presente.

Então esse pronunciamento diz que os ativos e passivos que são liquidados em data futura, têm uma data de vencimento... Por exemplo, um ativo que representa um recebimento em uma data futura, ou mais de um fluxo de caixa que são liquidados em data futura, ou um passivo que representa desembolsos em datas futuras.

Para a gente representar melhor esses ativos e passivos no balanço, a gente traria esses ativos e passivos a valor presente. Bom, nem sempre a gente faz esse ajuste. Só quando esse ajuste se faz necessário, quando a diferença entre o valor futuro e o valor presente é significativa. De acordo com a norma contábil, a gente faz isso quando os prazos de liquidação desses ativos e passivos são maiores do que 12 meses. Isso vale para ativos e passivos.

Quando os prazos são maiores do que 12 meses, a gente ajusta os ativos e passivos a valor presente. Ou, em algumas situações, os prazos não são maiores do que 12 meses, porém, há dentro do valor desses ativos ou desses passivos um componente significativo de juros. Então, nesses casos, a gente ajusta a valor presente também.

No caso das construtoras, das incorporadoras, é bastante comum a gente encontrar recebíveis com prazos maiores do que 12 meses. Algumas vezes, alguns valores a pagar, a pagar para fornecedores também de longo prazo. Mas o que é mais comum aqui, o que a gente encontra em praticamente todas as incorporadoras são recebíveis, contas a receber com prazos longos. Com isso, a gente faz ajuste a valor presente nesses ativos.

Então vamos supor que uma incorporadora faz uma venda na qual ela vai receber uma entrada. Essa entrada vai ser no primeiro mês, uma entrada de R$100, e ela vai receber mais três prestações. Então, prestação 1 vai ser no 13º mês, então, um ano depois dessa primeira prestação. Prestação 2 vai ser no 25º mês. Prestação 3 vai ser 12 meses à frente, então no 37º mês.

Vamos supor que todas essas quatro prestações, contando com a entrada, que todas elas têm o mesmo valor. Todas elas têm valor de R$100. No momento da transação, momento aqui da venda, a gente não chegou nem no recebimento dessa entrada ainda. Então a gente está aqui antes do primeiro mês. A gente está no D0, então não tem caixa ainda.

A empresa fez uma venda. Para simplificar a história, vamos supor que seja uma venda de imóvel concluído. Para a gente não ter que colocar um problema a mais aqui, que é a história do PoC, vamos pensar na venda de um imóvel concluído. Essa venda foi feita por esse valor, a soma dessas quatro parcelinhas aqui. Então a venda foi feita, a princípio, pelo valor de R$400.

Então a incorporadora entregou o imóvel, era um imóvel concluído. Registrou na sua DRE uma receita. Vamos supor que seja essa receita aqui de R$400. E ela foi registrar o contas a receber. O contas a receber seria também a somatória das quatro parcelas. Só que a norma contábil diz que a gente deve ajustar a valor presente o contas a receber e a receita.

Bom, quais parcelas a gente vai ajustar? A gente poderia fazer um fluxo de caixa de todas as parcelas e fazer um fluxo de caixa a valor presente mais preciso, trazendo a valor presente inclusive a parcela que vai ser recebida apenas 30 dias à frente. Mas o que a norma exige é que a gente traga a valor presente essas três parcelinhas aqui que estão 12 meses além da data de mensuração.

Então a gente vai trazer a valor presente a parcela 1, parcela 2 e parcela 3. Só não vamos trazer a entrada. Quer dizer que esse contas a receber a valor presente vai ser a entrada de R$100 mais a parcela 1 a valor presente. Parcela 1 está 13 meses para frente. Vamos supor que ela, trazida a valor presente... Aqui eu estou dando um chute. Eu não vou calcular esse valor presente.

É lógico que cada parcela, para trazer a valor presente, a gente teria que pegar aqui o valor futuro dela, que é R$100, descontar 1 mais a taxa de juros de desconto que a gente está usando, elevado ao prazo. Então, se essa taxa estiver ao mês, a gente usa aqui para a primeira parcela, a gente usa elevado a 13 meses. Para a segunda, elevado a 25. Para a terceira, elevado a 37.

Mas eu não vou fazer esse cálculo aqui. Não é isso que interessa para a gente. Então vamos chutar o número. Vamos supor que o valor presente da primeira parcela seja R$94. Estou chutando o valor presente dela. Se o valor presente da primeira parcela é R$94, o da segunda deve ser ainda menor, porque a segunda parcela está mais 12 meses à frente.

Então vamos supor que a segunda parcela, o valor presente dela seja R$87. E o da terceira vai ficar menor ainda, porque ele já está lá mais 12 meses além da segunda parcela. Então vamos supor que o valor presente dessa terceira parcela seja R$80. Legal? Então estamos supondo aqui que o valor presente das parcelinhas do futuro são esses aqui.

Como fica o nosso contas a receber ajustado a valor presente? Nós temos a entrada. A entrada está no curto prazo, então a gente deixou ela pelo valor nominal. P1 está um ano à frente dessa parcela, está 13 meses para lá. P2 25 meses para o futuro. P3 está 37 meses para o futuro. O nosso contas a receber a valor presente é a soma dessas parcelinhas aqui. Vou pegar uma calculadora para eu não errar a conta aqui, fazer contas de cabeça e fazer errado.

Então vamos lá. 100 + 94 + 87 + 80 dá 361. Então, estamos supondo aqui que o nosso contas a receber, que tem um valor nominal de R$400, ele tem um valor presente R$361. Então o ajuste a valor presente vai ser essa diferença aqui de R$361 para R$400, que é de R$39. Então, no balanço nós vamos ajustar a valor presente o contas a receber.

Na DRE nós também vamos fazer isso, porque a receita bruta contabilizada... A receita bruta era de R$400, mesmo valor do contas a receber. Mas para a gente chegar na receita líquida... Eu não vou colocar o valor da receita líquida aqui porque a gente teria que deduzir impostos também. Mas para a gente chegar na receita líquida, a gente faz deduções. E uma dessas deduções é o ajuste a valor presente, esse ajuste de R$39.

Então, dessa forma, nós estamos mostrando o contas a receber ao valor presente de R$361. Estamos mostrando a receita também ajustada a valor presente, de forma que ela está refletindo de fato a receita de venda desses imóveis e não um componente de juros que está implícito nas parcelas a prazo. Bom, e aí? Quer dizer que a empresa simplesmente ficou com receita menor? Mas no final ela vai receber R$400? Vai.

Então, o que a gente faz? A partir de um ativo ou um passivo que está contabilizado a valor presente... No caso aqui a gente está falando de um ativo, de um contas a receber. A gente vai atualizando esse contas a receber. Quer dizer, a cada fechamento contábil, eu vou apropriando parcelinhas de juros, vou deduzindo os pagamentos, os pagamentos da entrada, os pagamentos de cada uma das parcelas.

Mas vou sempre apropriando juros, de forma que, no final, eu tive: esses juros que eu fui apropriando aqui, no final do prazo todo desse contas a receber, eu apropriei exatamente R$39 de juros. A mesma coisa que eu deduzi aqui quando eu fiz o ajuste a valor presente, no longo prazo eu vou reconhecer como juros. Isso aqui também vai virar receita. Vai virar receita de juros lá na DRE. Esses R$39 vão virar receita de juros.

O detalhe é que a receita de juros está diluída ao longo do prazo desse recebível. Ela não é uma receita imediata. Ela está diluída ao longo do prazo do recebível. Um detalhezinho importante aqui é o seguinte, a taxa de desconto. Ao calcular esses valores aqui, Eu não calculei. Eu simplesmente atribuí esses valores aqui. Eu chutei o valor presente de cada uma das parcelas.

Mas eu falei: se eu fosse calcular, a gente pegaria o valor nominal de cada parcela, dividiria por 1 mais uma taxa de desconto elevado ao prazo de cada uma das parcelas. Essa taxa de desconto pode ser explícita ou implícita. Ela é explícita quando ela está declarada em um contrato, quando ela é de conhecimento do cliente.

Então ela é explícita, por exemplo, se eu, no contrato com o cliente ou em algum outro documento, eu explicitar: olha, essa taxa é uma taxa de 6% ao ano. Então o cliente sabe que é uma taxa de 6% ao ano. Ela é uma taxa explícita. A gente diz que é uma taxa implícita quando ela não está declarada em um contrato ou em algum documento público ou documento que o cliente tenha conhecimento. Então ela é implícita quando ela não é declarada.

E aí, nesses casos, a norma diz que a gente deve utilizar uma taxa de desconto que seja razoável, que seja adequada para esse tipo de transação. Como se fosse o custo de oportunidade. Se esse cliente fosse se financiar com uma outra entidade, qual taxa de juros ele conseguiria? Se a minha empresa fosse financiar um outro cliente equivalente a esse, qual a taxa de juros que ela deveria cobrar, a taxa de juros de oportunidade ou a taxa justa para esse tipo de negócio?

Então ela é uma taxa de juros que carrega os riscos dessa venda a prazo. É a taxa de juros que carrega aqui o custo do dinheiro, a taxa livre de risco, o risco de crédito e, eventualmente, outros riscos que a gente tenha nesse tipo de transação. Normalmente se faz isso observando taxas de mercado. A gente vê como os players de mercado atribuem uma taxa de juros para financiar esse tipo de transação.

E a gente usa alguma média, uma taxa de juros que seja razoável para o mercado que a gente está trabalhando. Então poderia ser o mercado imobiliário de baixa renda, o mercado imobiliário de alta renda. Então, para esse tipo de mercado, esse tipo de cliente, transações similares. A gente utiliza uma média, uma referência de mercado.

Legal. Então, ajuste a valor presente é um assunto que é mais um daqueles para a gente carregar no nosso repertório contábil, porque ele serve para qualquer tipo de negócio. Qualquer tipo de negócio é sujeito a ajuste a valor presente quando se enquadra nessas condições, quando você tem ativos ou passivos que são liquidados em mais de 12 meses ou quando tem um componente de juros significativo no seu valor.

E no mercado imobiliário não precisa nem dizer. Praticamente todas as incorporadoras, as que financiam os seus clientes, elas têm recebíveis de longo prazo. Então isso é bastante adequado no mercado imobiliário, por isso a gente está falando disso nesse curso.

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