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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Incorporação Imobiliária - Garantias

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

A norma contábil de receitas, o CPC 47, fala que as garantias concedidas em contratos com clientes devem ser tratadas como provisões. Provisões que são reguladas pelo pronunciamento contábil CPC 25. Tem correspondência aqui com IFRS 15 a norma de receitas, e a de passivos, provisões e contingências com o IAS 37.

Bom, como é que a gente contabiliza uma garantia, então? Garantia é uma provisão. Provisão aqui para o CPC 25 é um passivo com valor ou data incertos. Vamos pensar um pouquinho. Será que as garantias se enquadram nessa definição?

Uma construtora levantou um prédio, entregou o imóvel para o cliente e deu uma garantia de dois anos, por exemplo, para qualquer defeito de construção. O valor que ela vai dispender é incerto. Pode ser que a construtora não tenha que despender nenhum valor por conta dessa garantia.

Pode ser que ela tenha que despender um valor baixo. Por exemplo, um prédio que eu morei algum tempo, apartamento, a construtora em determinado momento teve que trocar todas as torneiras de todos os banheiros porque as torneiras instaladas pela construtora estavam espanando muito facilmente. Então ela trocou as torneiras de todos os apartamentos. É um gasto dentro da garantia, mas não é um gasto tão grande. Apesar de ser em todos os apartamentos, ele não é um gasto imenso.

Tem um outro condomínio, esse é um condomínio relativamente perto aqui do estúdio. E nesse condomínio, logo após um ano de construção, os prédios... São, eu acho, cinco torres, mais ou menos isso. Elas são revestidas de pastilhas do lado externo. E essas pastilhas, no final do primeiro ano já começaram a se descolar. E quando elas descolavam, as pastilhas caíam.

Primeiro deixa o prédio com uma aparência mais feia, uma aparência de mais velho do que ele é, e isso foi gerando infiltração nos apartamentos também. Então a construtora teve que voltar para essas torres e, em cada uma delas, tirar todas as pastilhas, depois colocar todas as pastilhas de volta. E teve um trabalho do lado interno também, nos apartamentos que tiveram infiltração, que não foram poucos. Então, uma obra grande dentro da garantia.

Então, veja, eu coloquei dois exemplos reais. Um exemplo que a construtora teve um gasto bastante grande dentro da garantia. Um exemplo que o gasto aconteceu, mas não foi tão grande assim. E falei que, eventualmente, a construtora pode não ter nenhum gasto dentro da garantia.

Então, dentro de um range de valores, a gente está falando de um valor incerto. A data em que a garantia vai ser executada também é totalmente incerta. Pode ser que não aconteça, pode ser que aconteça logo no primeiro mês da garantia, pode ser que aconteça lá no final. O que a construtora vai fazer é olhar para o histórico dela.

Vai olhar para o histórico e ver. De tudo o que eu vendo, qual é o percentual de execução de garantias e quanto eu gasto com isso? Então ela vai fazer uma estimativa. Com base nesse histórico, vai fazer uma estimativa. E o CPC 25 está falando que a provisão é um passivo com valor ou data incertos. Ela é um passivo.

Então a garantia é um passivo. Quando você constitui esse passivo, ele vai ter contrapartida no resultado como despesa. E à medida que esse passivo aumenta ou diminui, ele vai ter contrapartida no resultado. Se ele está aumentando ou diminuindo em função do tamanho da obrigação, em função do tamanho do risco. Ele vai ter contrapartida no caixa quando a empresa estiver gastando por conta dessa provisão.

Então vai sair caixa para executar algum reparo dentro da garantia, e ela vai diminuir um pouquinho o valor que estava provisionado lá no passivo. Saiu caixa, saiu passivo. E depois, a cada fim de período, a empresa vai ter que avaliar de novo o tamanho daquele passivo.

Sempre olhando com base no histórico, com base nas expectativas da empresa. Porque uma provisão é um valor incerto, é um valor estimado, mas não é um valor chutado. Isso é importante. A norma contábil sempre fala que quando um valor não pode ser mensurado confiavelmente, ele não deve nem ser reconhecido na contabilidade.

Então, essas provisões aqui têm que ter alguma base técnica, seja um histórico... Tem que ter algum racional técnico por trás disso.

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