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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Imóveis Geradores de Renda - Projeção de resultados

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

P1 [00:00:01] No slide 61 do material desse curso, nós temos uma figurinha bem legal, que explica de forma gráfica o que é a área bruta locável. Área bruta locável é a somatória de todo o espaço em metros quadrados de um shopping ou de algum outro empreendimento gerador de renda. Então a gente vai pegar todos os espaços, exceto os espaços para merchandising. Vamos chamar de um área um, área dois, área três. Todas elas estão dentro de um empreendimento para aluguel, como um shopping center. A área bruta locável vai ser a somatória de todas essas áreas que estão disponíveis para aluguel.

ORADOR 1 [00:01:03] A gente usa essa informação na projeção de resultados dos imóveis, dos empreendimentos imobiliários geradores de renda, como a gente pode ver no slide 62. A gente tem um esboço bem simples de uma demonstração de resultados, onde a gente está projetando o seguinte: uma receita bruta ou receita potencial bruta, que tem base no que? Na área bruta locável. Então é: todo o espaço que eu tenho disponível para locação, multiplicado por um preço de aluguel médio.

P1 [00:01:50] Esse aluguel médio, eu posso utilizar alguma média de mercado, eu posso utilizar alguma referência relacionada ao custo de desenvolvimento de um imóvel, e o Cap Rate ou o *[inaudível]. Eu posso usar essas referências para estimar o valor do aluguel por metro quadrado. E aí a gente consegue estimar a receita bruta do empreendimento. No slide 62 a gente chama ela de receita potencial bruta. Potencial bruta porque a gente está partindo de toda a área bruta locável. E mesmo que eu tenho um empreendimento ultra-eficiente, eu não tenho 100% da área bruta alugada em 100% do tempo.

ORADOR 1 [00:02:49] Mesmo se eu for muito eficiente, vai ter, em alguns momentos, algumas empresas, algumas lojas que tiveram problemas e que não se não se deram bem naquele espaço. A empresa está fechando, está saindo do Brasil, está saindo daquele mercado, ou simplesmente está saindo daquele shopping, ou está diminuindo a quantidade de lojas. E até eu colocar um outro locatário naquele local, leva um tempo. Então por mais eficiente que seja, eu sempre tenho tempo entre a saída de um locatário e a entrada de um outro. Isso gera uma taxa de desocupação.

ORADOR 1 [00:03:36] Então essa taxa de desocupação...vamos supor que ela seja de 15% do total. Para eu calcular a receita, que seria uma receita bruta efetiva, eu tenho que descontar essa taxa de desocupação. Por exemplo: 15% da receita bruta, porque isso se refere ao tempo médio em que eu tenho desocupação.

ORADOR 1 [00:04:17] Para eu continuar essa projeção que eu comecei por uma receita potencial bruta, aquela relacionada à área bruta locável em metros quadrados, multiplicado pelo aluguel médio do metro quadrado. Depois eu tirei daqui a taxa de desocupação, transformei ela em valor, para chegar numa receita bruta efetiva. Para eu continuar essa projeção, eu preciso saber: que outros tipos de receita esse empreendimento vai ter.

ORADOR 1 [00:05:25] Por exemplo: eu não considerei aqui na área bruta locável o aluguel de espaços para merchandising, porque isso não tem a ver com a área bruta. Os merchandisings podem ser até banners ou paineis que vão mudando de página, não tem a ver necessariamente com um espaço físico. Então para complementar essa projeção, eu teria que incluir outras receitas, como, por exemplo, as receitas de merchandising dos shoppings, que são bastante comuns, excluir despesas operaconais. Tudo isso para a gente fazer uma projeção do resultado operacional da empresa.

ORADOR 1 [00:06:21] A gente está misturando alguns conceitos. A gente falou um pouquinho de contabilidade, e misturando alguns conceitos de finanças, de avaliação de empresas. Porque tudo isso tem bastante relação com o mercado imobiliário, com o mercado de real estate, e eu acredito que isso agrega bastante, seja pra quem atua no mercado em áreas de fundos de investimento, dos fundos imobiliários, para quem atua nas áreas de contabilidade ou controladoria, para vários profissionais de várias áreas que trabalham ou com a avaliação de empresas, de negócios ou diretamente com a contabilidade.

ORADOR 1 [00:07:09] A partir de agora nós vamos falar de outros temas relacionados ao mercado imobiliário, alguns temas que tangiciam o mercado imobiliário, e que complementam essas ferramentas que nós estamos disponibilizando para contabilidade do mercado imobiliário.

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