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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Incorporação Imobiliária - PoC

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

ORADOR 1 [00:00:02] As receitas de unidades não concluídas, via de regra, são reconhecidas de acordo com o POC, que é o percentual de conclusão de uma obra. Em uma obra qualquer, eu posso ter vendido 100% das unidades, posso já ter recebido 100% do caixa.

ORADOR 1 [00:00:27] Vamos colocar essas suposições: houve venda de 100% das unidades. O caixa foi 100% recebido. Só como exemplo, supondo que a gente já recebeu dos clientes 100%, mas a gente ainda não entregou essas unidades. Vamos supor que o POC, percentual de conclusão, está em 0%. A gente ainda não começou a construção, mas já recebemos. Não é muito típico isso, ás vezes a gente vai até algum extremo para exemplificar melhor, aqui é o caso. Vendemos todas as unidades, recebemos 100%, então o caixa já está da empresa.

ORADOR 1 [00:01:47] Se você ainda não entregou nada para o cliente, você tem obrigação com o cliente. Obrigação é passivo. Isso é uma conta de receita antecipada. Vou chamar de receitas antecipadas ou receitas recebidas antecipadamente.

ORADOR 1 [00:02:11] À medida que essa obra vai sendo construída, a empresa vai despendendo caixa ou incorrendo em outros passivos, e se essa construção ainda não tivesse sido vendida, os custos entrariam no estoque.

P1 [00:02:40] Como já foi 100% vendido, cada custo incorrido vai entrando direto na DRE como custo de construção. Vamos colocar mais um detalhezinho aqui. Vamos supor agora que a empresa gasta um valor de 18%, e quando ela gasta 18% para construir essa obra, vamos supor que o percentual de conclusão virou 25%. Vamos supor que a empresa fez uma medição da obra e concluiu que essa obra já evoluiu 25%.

ORADOR 1 [00:03:40] Primeiro gasto: vamos supor que esse gasto está saindo do caixa, menos 18%. Se a obra não tivesse... se essas unidades não tivessem sido vendidas, esse 18% entraria no estoque. Vamos passar pelo estoque primeiro, vamos fazer o processo bonitinho.

ORADOR 1 [00:04:08] Só que as unidades já foram vendidas. Quando as unidades são vendidas, todo o custo incorrido passa pela DRE. Essa mini DRE, eu vou ter um custo de 18%. Quando eu registro esse custo de 18%, eu estou tirando esse valor do estoque.

ORADOR 1 [00:04:58] Então 100% do custo incorrido... todo o custo incorrido das unidades vendidas vai para a DRE: "Ah, mas e o POC? O POC é para a contabilização de receitas. Na contabilização das receitas, a gente vai usar esses 25%. Então a obra evoluiu 25%, a receita inteira, que era 100%, eu vou tirar só 25% dela, e esses 25% eu reconheço como receita.

ORADOR 1 [00:05:45] Nesse momento, a empresa gastou 18% e está com 25% de obra concluída, ela tem um lucro bruto de 25% menos 18%, um lucro bruto de 7% nessa construção. Então é assim que a gente aplica o POC na contabilização. O POC serve para a gente medir o reconhecimento da receita, a gente usa ele para fazer a evolução do reconhecimento da receita. O custo das unidades vendidas vai todo para a DRE.

ORADOR 1 [00:06:29] E para a gente concluir esse vídeo, o que é importante? A gente entender também como as empresas fazem para medir o POC. Um das maneiras é por medição. Essa medição pode ser uma medição física simples ou uma medição com base em laudo de engenheiro, mais detalhada, ou essa medição pode ser uma relação entre os custos orçados estimados e os custos incorridos.

ORADOR 1 [00:07:28] Vamos supor que nós estimamos para as unidades vendidas um custo total de 72%, e em determinado período, nós incorremos em custos de 18%. Pega a sua calculadora aí. 18% de custos incorridos em relação a um orçamento de 72%, nos leva a um POC de 25%.

ORADOR 1 [00:08:04] Esse POC está sendo calculado com base no custo orçado, relação entre custo incorrido e custo orçado: "Ah, qual o problema desse método, desse POC?" O problema é que se esse custo incorrido vai saindo do controle da empresa, ou seja, a empresa vai gastando, gastando, e ela ultrapassa o custo orçado. Vamos supor que a gente está gastando e reconhecendo receita de acordo com o POC, e aí chega um momento que os custos incorridos chegaram em 72%. Quando eles chegarem em 72%, a gente supõe que o POC está em 100%.

ORADOR 1 [00:09:00] E quando POC está em 100%, a gente já reconheceu 100% das receitas: "Tá, e daí?" E daí que se eu tiver mais custos a incorrer nos próximos períodos, eu tenho custo de um empreendimento, de uma obra, e não tenho mais receita para reconhecer.

ORADOR 1 [00:09:18] Isso é um problema. A empresa foi reconhecendo os custos incorridos, mas sem controlar. Por isso tem a preocupação da CVM, a empresa só pode adotar o POC se ela tiver controles. Eu falei: o controle sobre a evolução da obra e o controle sobre essa relação de custos também. Porque se a empresa chegou nesse 100%, quer dizer que a obra já acabou, não tenho mais custos a incorrer.

ORADOR 1 [00:09:53] E se ela, por exemplo: a gente está num período de inflação e o custo da mão de obra aumentou, o custo do material aumentou. A empresa tinha tudo controladinho, mas os custos aumentaram por causa da inflação. Se custo aumentou, seja por causa da inflação ou por qualquer outro problema: "Ah, teve é uma falha na obra, teve algum atraso e você teve que pagar hora extra." Qualquer problema que impacte no custo, você tem que, para manter o POC, acertar esse orçamento.

ORADOR 1 [00:10:45] Por exemplo, vamos supor que quando a gente chegou no 18% de custo incorrido, a gente perceba o seguinte: que o custo da mão de obra aumentou e o custo do material também aumentou. Então o meu orçamento para a obra inteira não é mais 72%, o meu orçamento para a obra inteira agora é 100%.

ORADOR 1 [00:11:14] Olha só, eu tenho controle suficiente para controlar meus custos incorridos, para olhar para o meu orçamento e corrigir esse orçamento durante a evolução da obra, e aí eu percebi o que? Que eu não estou com o POC em 25%, na verdade eu estou com o POC em 18%.

ORADOR 1 [00:11:36] Então para a gente evitar esse problema do POC, a gente precisa ir corrigindo o orçamento, corrigindo a estimativa de custo. Agora vocês vão fazer um exercíciozinho que está na sequência. Eu vou no próximo vídeo fazer alguns comentários sobre esse exercício, o exercício está resolvido, mas eu vou fazer alguns breves comentários apenas sobre esse exercício.

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