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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Imóveis Geradores de Renda - Propriedades para investimento

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

Se eu perguntar para uma pessoa que conhece um pouco sobre contabilidade: em qual grupo do ativo nós devemos contabilizar um imóvel?

Essa pessoa, muito provavelmente, vai responder: no ativo imobilizado.

Mas se nós perguntarmos a mesma coisa para uma pessoa que conhece mais sobre contabilidade, a resposta deve ser: depende.

Nem sempre um imóvel é contabilizado no imobilizado.

Por exemplo, vamos supor aqui que, na rua Quatá... Rua Quatá é onde fica localizado o Insper.

O Insper já tinha lá na rua Quatá um prédio 1, lá no número 300 da rua Quatá.

E aí, o Insper construiu um prédio 2 no número 200 da rua Quatá.

Agora, vou colocar algumas suposições aqui, tá?

Vamos supor o seguinte. Vamos supor que o Insper comprou os terrenos desse quarteirão. Deixa eu aumentar o prédio 1 aqui.

Ele vai até a Hélio Pellegrino.

Então, vai um pouquinho mais para cá. Então, vamos supor que esses terrenos aqui também foram comprados na ocasião que foi comprado o terreno do prédio 2.

Vamos supor que esses terrenos do entorno foram comprados também.

E agora, a gente vai colocar três premissas em relação a esses terrenos aqui.

A primeira premissa: vamos supor que esses terrenos foram comprados pelo próprio Insper. E que esses terrenos serão para uso do Insper.

O Insper vai construir outros prédios aqui ou vai construir quadras, alguma coisa para servir à sua atividade que é ensino e pesquisa, tá?

Segunda premissa: vamos supor que esses terrenos aqui foram comprados, não pelo Insper, mas por um investidor.

E o objetivo desse investidor é alugar.

Então, esse espaço do prédio 2, o investidor vai alugar para o próprio Insper. Esses terrenos aqui, ele vai alugar ou para o Insper ou para terceiros.

Pode ser que ele comprou para alugar para estacionamentos, para restaurantes que vão se estabelecer aqui.

Então, o investidor comprou para alugar para terceiros. Para o Insper ou terceiros.

Vou colocar terceiros aqui no geral porque, na visão do investidor, o Insper também é um terceiro.

Terceira hipótese: os imóveis foram adquiridos por um investidor. E agora, falando só do terreno, desses terrenos aqui do entorno, eles foram adquiridos para venda futura.

Como assim venda futura?

O investidor comprou o prédio.

Vou colocar: terceira hipótese pode ser tanto o investidor quanto o Insper, tá?

Pode ser que o próprio Insper tivesse comprado esses terrenos e tivesse como objetivo a venda futura, tá? Então, agora vou explicar o que é a venda futura.

Eles compraram os terrenos pensando no seguinte: se a gente vai construir um prédio aqui, um prédio bonito, moderno, que vai atrair alunos de graduação, alunos de pós-graduação, que têm, no geral, uma renda razoável, que muitos deles vêm de carro até a escola. Então, eles compraram pensando no seguinte, pensando que vão ser construídos, vão ser necessários, estacionamentos no entorno. Vão ser necessários mais restaurantes nesse entorno.

Então, ao comprar esses terrenos, eles estão visando a valorização futura desses terrenos. Legal?

Então, eles compraram por um determinado valor, esperando que os terrenos valorizassem. Ou valorizassem naturalmente, ou valorizassem por causa da própria obra do prédio 2, né?

A conclusão do prédio 2 valorizaria o entorno.

A primeira situação é a mais simples. O Insper comprou os terrenos para uso próprio.

Nesse caso, o Insper tem um ativo imobilizado.

Segundo. Segundo a hipótese: um investidor ou um grupo de investidores comprou os terrenos para alugar para terceiros.

Quando uma empresa, uma entidade qualquer, adquire propriedade, sejam imóveis construídos ou terrenos, elas não estão adquirindo imobilizado.

Elas estão adquirindo propriedades para investimento. Então, na contabilidade, esse segundo grupinho aqui é uma propriedade para investimento.

Ela está no grupinho de ativos chamado "investimentos".

E essa terceira hipótese aqui, tanto faz se são investidores ou se é o próprio Insper que comprou os terrenos do entorno, se o objetivo é a venda futura, esse imóvel aqui também é imóvel para investimento.

Então, nessa terceira hipótese, nós também teríamos a classificação "propriedade para investimento". Legal?

Bom, nesse curso, a gente está falando bastante sobre mercado imobiliário, falamos bastante sobre as incorporadoras.

O mercado de incorporação. E a gente também tem, no mercado de real estate, as empresas geradoras de renda.

As empresas geradoras de renda são aquelas que adquirem ou constroem imóveis e alugam. Alugam galpões, por exemplo.

Tem muita empresa que constrói galpões.

Faz aqueles contratos de built to suit, por exemplo, que faz galpões customizados. E alugam esses galpões por um período longo, de 10 anos, de 20 anos.

Então, são empresas geradoras de renda. Tem empresas que constroem prédios ou adquirem unidades para alugar para escritórios. Também são unidades comerciais, e as empresas têm como objetivo gerar renda de aluguéis.

A gente está falando aqui não é da primeira hipótese, né? Não é similar a essa primeira hipótese de uso.

Também não é essa terceira hipótese de venda futura.

A gente está falando, justamente, dessa segunda hipótese.

Então, a empresa, a entidade aqui, pode ser um investidor, um grupo de investidores, uma empresa, ela está adquirindo ou construindo imóveis para alugar para terceiros. Nessa hipótese aqui, a gente também pode enquadrar os administradores de shopping centers. Por quê? Esses administradores de shopping centers constroem imóveis ou adquirem imóveis.

E a principal renda deles é alugar lojas para terceiros.

Então, esses caras não registram os imóveis no grupo ativo imobilizado. Mas sim como propriedades para investimento.

A gente vai falar de algumas coisas bastante interessantes em relação à mensuração desses investimentos.

Porque a norma contábil de propriedades para investimentos permite que um imóvel ou terreno para investimento seja mensurado, do mesmo jeito que o ativo imobilizado, pelo valor de custo. Pelo valor de custo, menos a depreciação.

Então, a norma permite que seja utilizado o método de custo na mensuração desses imóveis. Mas ela também permite mensuração a valor justo.

Então, se utiliza um critério ou outro.

Separei um texto bastante legal, também, do Valor Econômico.

É um texto antigo, mas é um texto excelente para entender um pouquinho dessa escolha contábil que as empresas fazem nas propriedades para investimento.

Mas depois a gente fala um pouquinho mais sobre isso.

Gostaria de falar um pouco mais sobre essa classificação como investimento. Por quê?

Se a gente pegar a norma contábil que trata de ativo imobilizado, a definição de ativo imobilizado ou de ativos tangíveis diz o seguinte: que esses ativos são ativos tangíveis. Que são usados por mais de um exercício, normalmente mais de 12 meses. Que são para uso próprio, da própria entidade. Ou para aluguel a terceiros.

Poxa, isso confunde um pouco, porque eu acabei de falar que o imóvel para aluguel para terceiros é propriedade para investimento. Aí, você olha a norma de ativo imobilizado, e lá está escrito que também os imóveis para alugar para terceiros, também se enquadram na definição de ativo imobilizado.

Tem uma diferençazinha que é a seguinte: se você tem um imóvel ao terreno, vamos chamar aqui de propriedade...

E a única receita importante, a receita mais relevante é a renda, o aluguel, isso é uma propriedade para investimento.

Então, a classificação contábil vai ser investimento.

Agora, se você tem essa propriedade e você, além do aluguel, tem outras receitas que são mais relevantes, ou não necessariamente mais relevantes, mas também são relevantes no cômputo geral das receitas... Por exemplo, você tem aluguel mais serviços que geram receitas bastante relevantes.

Nesse caso, a gente registraria isso aqui, classificaria, como ativo imobilizado.

Então, a análise, em alguns casos pode ser uma análise até sutil.

A diferença de uma classificação para outra, em alguns casos, pode ser até um pouco sutil. Como, por exemplo: as administradoras de shopping centers aqui no Brasil, no geral, elas definiram que os shoppings são propriedades para investimento.

Ao fazer essa classificação, ao apresentar os imóveis dos shoppings como propriedade para investimentos, elas estão dizendo que o importante aqui no nosso negócio é renda, geração de renda, de aluguel das lojas, dos espaços.

Os shoppings também têm aluguéis de espaço publicitário.

Não é só o espaço das lojas.

Então, é essa a interpretação. No outro lado, se eu tiver hotel. Em geral, os hotéis se enquadram nessa interpretação aqui de ativo imobilizado. Por quê? Os hotéis têm, além da receita de aluguel dos espaços dos quartos, eles prestam bastante serviço, como serviço de lavanderia, serviço de alimentação, restaurante, serviços de tecnologia.

Alguns cobram para disponibilizar Wi-Fi ou algum outro tipo de tecnologia. Então, eles têm muito mais serviços agregados.

Então, a interpretação é de que eles têm um imóvel que gera renda de aluguel, e também têm bastante serviços agregados.

São receitas relevantes, também. Então, a classificação é como ativo imobilizado. Mas a gente vai agora trabalhar com as propriedades para investimento.

Vamos deixar os outros tipos de negócios de lado. E vamos falar um pouquinho sobre mensuração. Logo vocês vão encontrar o texto que eu mencionei do Valor Econômico, para a gente entender um pouquinho mais sobre essa questão de mensuração e da escolha contábil sobre a forma de mensuração das propriedades para investimento.

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