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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Outros assuntos relacionados - Teste de impairment

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

Há mais de uma década atrás, a contabilidade brasileira importou esta palavrinha esquisita aqui, o "impairment", e hoje essa palavra já é bastante usual no mercado. "Impairment" ou "teste de recuperabilidade", ele faz o seguinte.

O "teste de impairment" ou "teste de recuperabilidade", ele serve para garantir o seguinte: quando a gente olha para o balanço de uma empresa, a gente vê o valor contábil de um ativo e esse valor contábil ele não pode ser superior, não pode ser maior do que o valor recuperável de um ativo.

Então uma empresa, ela precisa fazer esse teste de impairment, ela precisa submeter seus ativos a esse teste de impairment sempre que houver evidência de perda. Então, sempre que houver uma evidência de perda, ou para alguns ativos que tem vida útil indefinida, como, é bastante comum, marca, goodwill, para esses ativos a gente faz o teste de impairment todo ano.

Mas como o treinamento aqui, o curso é sobre contabilidade do setor imobiliário, vamos colocar foco nos imóveis, nos ativos que estão classificados como ativo imobilizado ou propriedade para investimento. Então esses imóveis, essas propriedades, a gente faz o teste de impairment sempre que houver evidência de perda.

Existe uma verdade na contabilidade que os imóveis são depreciados. Você contabiliza uma redução no valor dos imóveis de forma sistemática todo o período contábil, e você não depreciava terrenos. "Pô, você não deprecia terreno porque um imóvel deprecia, o imóvel desgasta. O terreno, via de regra, não se desgasta".

Mas tanto imóveis construídos quanto terrenos podem sofrer uma perda por impairment. Por quê? Porque você pode sofrer com algum evento de perda, você pode ter algum evento que faz com que o valor recuperável de um imóvel ou de um terreno perca valor.

Por exemplo: você tem um terreno em uma determinada região e aí, por um ato governamental, decidem que vão construir um cemitério do lado do seu terreno. Ou vão construir um presídio bem próximo do seu terreno. Ou pior, vão construir o estádio do Corinthians do lado do seu terreno. Qualquer uma dessas situações podem ser vistas como uma evidência de perdas, coisas que vão fazer o seu terreno perder valor.

Eu estou fazendo uma brincadeira aqui, principalmente o do estádio do Corinthians, porque mesmo um presídio, às vezes ele pode incrementar o valor de mercado de uma região, pode ser que você tinha o terreno numa região que não tinha absolutamente nada, agora tem um presídio.

Por ter o presídio, o seu terreno, ele passa a ser mais interessante para ter moradias populares, eventualmente algum comércio local para as pessoas que visitam esse presídio, para as pessoas que trabalham no presídio ter restaurantes ali. Então nem tudo o que parece evidência de perda, de fato é evidência de perda, ou de fato causa perda.

Por isso que a gente chama de "teste de impairment", ou "teste de recuperabilidade". A gente precisa, com esse teste, garantir que o valor contábil, ele não seja superior ao valor recuperável. Isso aqui é o que não pode acontecer.

Quer dizer, a empresa investiu R$100 em um ativo, ela tem que recuperar mais do que R$100. Esse ativo tem que se transformar em R$110, R$150, R$500, tem que se transformar em um valor maior do que R$100. Senão esse investimento, ele não foi economicamente viável.

Então o teste de impairment, ele vai olhar para o valor contábil de um imóvel. Valor contábil é o valor contábil líquido, então um imóvel que foi registrado inicialmente pelo custo, a gente está olhando aqui para custo menos depreciação. É esse valor que a gente vai confrontar aqui com o valor recuperável de um ativo.

E como é que uma empresa recupera o valor investido em um ativo? Ela pode recuperar com a venda do ativo. Então o valor recuperável é o que sobra na mão do do detentor desse ativo, é o valor líquido de venda. Ou o termo mais técnico: o valor justo e líquido das despesas de venda. Então é o valor de venda. Ou você pode recuperar o valor de um ativo usando esse ativo, seja alugando para terceiros, seja usando na sua operação, então com a venda ou com o uso.

Valor de venda normalmente a gente olha para fora, a gente olha para o valor de mercado, imóveis similares, ou melhor, se tiver imóveis idênticos. Então imóveis idênticos ou similares. Tira daí, como é valor justo, menos as despesas de venda, tira daí comissão do vendedor, a corretagem que vai ser paga. Tira qualquer taxa que fica a cargo do vendedor, porque aqui só vai sobrar o valor líquido de venda.

E o valor em uso, normalmente ele é um fluxo de caixa descontado. Como é que a empresa vai usar esse ativo? "Ah, ela vai alugar os ativos". Beleza, então você tem fluxos positivos de aluguel. Mas para operar esse ativo você também precisa gastar com manutenção, você precisa gastar alguns recursos com a operação. De forma que você tem alguns gastos aí durante o período também. Durante a vida útil do ativo.

Então o valor de uso, ele normalmente é um fluxo de caixa descontado. Vamos colocar um exemplozinho. Próximo vídeo a gente vai colocar um exemplo de teste de impairment, um exemplo hipotético e simples, só pra gente exercitar um pouquinho, colocar uns numerozinhos, e exercitar esse conceito.

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