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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Incorporação Imobiliária - Permutas

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

P1 [00:00:00] No setor imobiliário, um negócio bastante comum são as permutas. E as permutas, de uns tempos para cá, passaram a ser reconhecidas na contabilidade como uma transação comercial, como uma transação que gera receita, que gera custo. Então, vamos falar um pouquinho da permuta, porque a norma contábil fala de dois tipos de permuta. Tem um tipo de permuta de itens que tem valor e natureza similares, por exemplo: vamos supor que eu tenha um terreno, um terreno no local X, e que eu esteja trocando, fazendo uma permuta com uma outra empresa que tem um terreno no local Y.

P1 [00:00:55] Então, estamos trocando ativos de natureza similar: terreno e terreno, e vamos supor que os valores justos desses terrenos também são parecidos, não tem uma diferença significativa; cada um deles vale próximo de 100. Nesse caso, esse tipo de transação de itens que têm valor e natureza similares, isso não é registrado contabilmente como uma transação comercial. Então, aqui, eu não tenho receita ou despesa. Agora, se eu troco terreno por imóveis concluídos, eu já não estou trocando itens de mesma natureza ou se eu troco itens que tem valores diferentes, aí eu tenho transação comercial.

P1 [00:01:56] Então, setor imobiliário é bastante comum a gente ter permuta de terrenos por unidades construídas. Nesse caso, a gente tem transação comercial, a gente reconhece receita de venda dessas unidades que são entregues, mas logo que a gente recebe o terreno. Porque assim, pensando numa sequência lógica se essas unidades que a gente vai entregar, elas estão sendo construídas no mesmo terreno, quer dizer: primeiro a incorporadora recebeu o terreno, aí, lá no final da obra ela vai entregar essas unidades. Então, se é essa situação, primeiro a gente recebe: terreno. E aí, a incorporadora vai contabilizar o terreno no estoque.

P1 [00:03:00] Ela vai registrar esse terreno aqui no estoque. Por qual valor? A norma contábil diz o seguinte: em uma permuta, você vai reconhecer a receita e, em consequência aqui nela, a contrapartida dessa receita que é o terreno, pelo valor justo do item recebido. Então, valor justo do terreno; valor justo do terreno recebido. "Ah! E se eu tenho dificuldade em mensurar o valor justo desse terreno?" Bom, se eu tiver dificuldade para mensurar o valor justo desse terreno, eu posso mensurar isso com base no valor justo, não no custo, com base no valor justo daquilo que eu estou entregando, das unidades concluídas.

P1 [00:03:59] Então, é bastante comum no mercado imobiliário que as construtoras reconheçam o valor de entrada desses terrenos aqui pelo valor geral de venda, pelo que eles chamam de VGV. Então, esse valor justo do terreno recebido é substituído pelo VGV dos imóveis que vão ser entregues. Então, reconhecemos aqui a entrada dos terrenos, só que no começo dessa obra, se eu não entreguei nada para o meu cliente, se eu não comecei a construir ainda, é como se eu tivesse recebido caixa antecipadamente. Quer dizer, o cliente me pagou e eu não entreguei nada para ele ainda e não comecei a construir. Então, eu tenho receita antecipada; passivo.

P1 [00:05:01] Vamos supor que o valor justo desse terreno seja de 100 e reconheci uma receita antecipada de 100. A medida que a gente vai evoluindo com esta obra, a gente vai de acordo com o POC, a gente vai baixando esse passivo e reconhecendo lá na DRE, receita de construção. No final, a hora que eu tiver POC 100%, eu já reconheci uma receita de 100. E, de outro lado, essas unidades que estão sendo construídas, depois que eu fiz a permuta, o custo que está sendo incorrido, vamos supor que ele já está saindo do caixa da empresa.

P1 [00:06:03] Esse custo está sendo incorrido vira custo, vira um valor negativo aqui na DRE também, esse custo de construção. Então, é provável que a gente tenha lucro na transação de permuta. Por que é provável que tenha lucro? Porque eu estou reconhecendo aqui o custo incorrido de construção e a minha receita foi com base no valor justo; valor justo, via de regra, vai ser maior do que o custo. Então, é provável que eu tenha algum lucro aqui nessa transação. Legal? Bom, esse assunto também é específico do setor imobiliário, mas permutas a gente pode encontrar em vários outros segmentos. É um assunto para você guardar na sua biblioteca de assuntos contábeis. Serve tanto para setor imobiliário como para outros segmentos também.

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