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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Incorporação Imobiliária - Venda de unidades concluídas

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

Nem tudo é tão complexo na contabilidade das incorporadoras. Quando nós falamos de contabilização de unidades concluídas, por exemplo, a coisa não é tão complicada assim. É como se fosse uma venda de qualquer outro item, qualquer outro tipo de mercadoria. Vamos supor, por exemplo, que nós tenhamos... Um imóvel. Vamos colocar uma única unidade aqui. No estoque. Porque as unidades imobiliárias ficam no estoque da incorporadora. Vamos supor que esta unidade imobiliária está registrada no estoque de uma incorporaradora pelo valor de 10. Pelo custo de construção de 10. Legal? E, quando ocorre a venda desta unidade? Vamos supor que nós fizemos uma venda. Venda de uma unidade. Esta única unidade que está sendo mostrada aqui no estoque. Pelo preço, pelo valor de 23. Então, o estoque está registrado ao custo de 10. Vai ser vendido por 23. Pelo preço de 23. No momento da entrega. O momento da entrega é quando você vai entregar as chaves para o comprador. Então, quando entrega as chaves para o comprador, você está transferindo a propriedade e transferindo substancialmente os riscos e benefícios e o controle desta unidade. Então você está fazendo a entrega... Quer dizer, esta unidade não é mais sua. Ela deixa de ser estoque e passa a ser, na demonstração de resultado do exercício, o custo dessa unidade vendida. Vou chamar aqui de custo do produto vendido. Só para deixar um padrão de nomenclatura contábil. Mas, a gente poderia chamar de custo de construção, custo de unidades vendidas. Vou colocar aqui esse custo de 10. Ele é contrapartida do estoque, que agora virou zero. 10 menos 10. E a gente também tem que reconhecer a receita de venda. A receita é o que nós vamos receber. Seja à vista ou a prazo, nós vamos reconhecer aqui uma receita de... 23. Esta receita de 23 tem, como contrapartida, o quê? Receita, normalmente, tem como contrapartida, ou o caixa, ou o contas a receber. Se for uma venda a prazo. Normalmente, a receita tem como contrapartida uma dessas duas coisas aqui. Se for uma venda à vista, então a contrapartida vai ser no caixa. Se for a prazo, vai ser no contas a receber. Tem mais um detalhe. Esse detalhe é, se essa venda a prazo for uma venda de um prazo mais longo ou se tem algum componente significativo de financiamento nesse contas a receber, a gente precisaria trazer ele a valor presente. Mas, como eu falei que esse início ainda não ia ser muito complexo, então vamos deixar para depois essa conversa sobre o ajuste a valor presente. Por enquanto, vamos fazer como se fosse uma venda à vista. Então, a entrada vai ser no caixa. Legal. O lançamento contábil da venda teve a entrada de 23 no caixa. Vamos colocar o número aqui. Para ficar tudo certo. 23 no caixa. A gente tem um lucro bruto de 13. 23 de receita menos o custo do estoque que foi entregue. Esse lucro incrementa o patrimônio dessa entidade. Balancinho simples aqui. Se vocês olharem, o balanço não está batendo. Está com uma diferença de 10. Por quê? Porque eu comecei o exemplo, comecei o exercício já com um estoque de 10. E não tinha nada do lado direito do balanço. Então, a diferença que está dando é justamente isso aqui. Mas, o que a gente fez de contabilização... Como é que modificou o nosso balanço e à nossa DRE. Da nossa DRE, a gente apurou o lucro. Não estamos considerando impostos aqui, nem outras despesas. Então, um lucro de 13. Esse é o lucro bruto. E, olhando para o balanço, a gente tinha aqui um ativo de 10, trocamos esse ativo de 10 por caixa, por um ativo de 23. Então, 10 para 23, quer dizer que o ativo aumentou 13. Aqui do lado direito do balanço, a gente não tinha colocado nenhum número. Então, ao apurar um lucro de 13, o patrimônio líquido também está sendo imcrementado em 13. É como se fosse uma venda de mercadoria. Uma mercadoria qualquer. Então, a venda de unidades concluídas não é tão complexa assim. A complexidade, a gente vai encontrar em um outro tipo de venda. Na venda de unidades que ainda estão em construção e aí tem umas discussões bastante interessantes para a gente.

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