Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Incorporação Imobiliária - Comentário exercício PoC

Neste vídeo nós vamos comentar o exercício de percentual de conclusão. Então é importante, se você não fez esse exercício, é importante você fazê-lo e olhar para as respostas, também, do exercício resolvido para tentar entender essas respostas. E aí depois você clica nesse vídeo de novo. Vamos lá. Se você já fez o exercício, ou tentou fazer e já olhou para as respostas, quero só fazer alguns comentários, algumas explicações. Esse exercício nós temos um enunciado e depois na resposta nós temos três momentos.

O primeiro momento dessa resposta, a gente tem uma SPE, uma Sociedade de Propósito Específico, em um pequeno balanço. Esse primeiro balanço tem só o patrimônio líquido, o capital dessa sociedade. A gente tem uma sobra de dinheiro em caixa, que são $130 mil, e tem valores que foram investidos em um ativo imobilizado. Então, o primeiro balanço está só mostrando o investimento que foi feito. Ainda não teve o financiamento, não teve a obra. Foi só o início da entidade.

A gente já esquematizou, do lado desse primeiro balanço, a depreciação desse imobilizado. Ele é um imobilizado que foi adquirido por $70 mil. Ele tem uma vida útil estimada de três anos, então ele vai ser depreciado ao longo desses três anos, e tem um valor residual de $10 mil. Quer dizer, ao final de três anos, esse imobilizado adquirido por $70 mil pode ainda ter algum valor de venda, um valor recuperável no final da vida útil, de $10 mil. Por isso a depreciação: a gente $70 mil menos o valor residual, chegamos em $60 mil, dividimos por 3 e estamos projetando essa depreciação linear de $20 mil ao longo de três anos.

Agora vamos falar do balanço dessa SPE no final do "Ano 1". Só que eu coloquei um balanço parcial aí. Eu coloquei um balanço parcial para a gente mostrar, primeiro, a dívida entrando. A gente tomou uma dívida de $2 milhões. Dívida é passivo, certo? Então, ela foi registrada com $2 milhões no passivo. A contrapartida dessa dívida naturalmente entra no caixa da empresa, mas a gente não está mostrando esse passo aqui no exercício. Como o exercício está falando que 100% desse dinheiro foi aplicado na construção do empreendimento, então a gente já colocou esse valor integralmente dentro do estoque.

Mas seria natural que o primeiro lançamento contábil fosse a dívida de $2 milhões... Vou pegar uma canetinha melhor aqui. Seria a dívida de $2 milhões no passivo e um caixa de $2 milhões. Aí, à medida que a empresa fosse gastando esse caixa, esse valor iria entrando no estoque. Na resolução do exercício a gente já colocou o valor todo, os $ 2 milhões direto no estoque. Então, esse é o balanço da SPE - Parcial. Ainda no final do Ano 1, mas é o balanço parcial.

Para o balanço final, a gente considera mais o quê? Uma das coisas: a dívida. A dívida a gente não atualizou. A gente não está considerando a taxa de juros nessa dívida, a gente está considerando que é uma taxa de 0%. A gente não está considerando nenhum pagamento da dívida, então continua lá os $2 milhões. A gente está olhando para outros problemas aqui. Aí o que a gente tem de movimentação? O caixa que estava em $130 mil, teve um gasto de $30 mil. Esse gasto de $30 mil, está falando que é despesa operacional. Então, lá na DRE a gente vai ter despesa operacional de $30 mil. Isso está lá na resolução, não vou refazer tudo aqui no quadro não. Só para destacar algumas coisinhas, tá?

A receita. Como é que a gente calculou essa receita? A gente calculou de acordo com o número de unidades vendidas. Foram todas, né? Então, 48 unidades vendidas. Cada uma foi vendida por $500 mil. Então, 48 x 500.000, dá $24 milhões. Só que a gente ainda está com um POC de quanto? De 20%. Legal. Então, 20% de $24 milhões dá $4.800.000. Por isso, no exercício, tem aí uma receita de $4.800.000. E essa receita é contrapartida do Contas a Receber de $4.800.000. A gente não colocou, ainda, uma complicação que seria o Ajuste a Valor Presente do Contas a Receber. Então, Contas a Receber está pelo valor nominal de $4.800.000.

Bom, o que mais? Eu tinha um estoque de $2 milhões. O custo incorrido vai todo para o resultado. Então, como todas as unidades foram vendidas, os $2 milhões foram todos para o resultado. Todo esse custo foi para o resultado em contrapartida do estoque que estava aqui e virou zero, foi entregue. O que mais? O nosso ativo imobilizado. A gente tinha um imobilizado que foi adquirido por $70 mil. A gente tinha calculado a depreciação anual de $20 mil. Então, a gente tem que contabilizar a depreciação. A depreciação diminui o imobilizado. A contrapartida da depreciação também é resultado, também é uma despesa. De forma que a gente apurou um lucro de $2.750.000.

Este lucro de $2.750.000 aumenta o patrimônio líquido da incorporadora, da SPE. Então, tinha um capital inicial de $200 mil. Agora a gente tem Lucros Acumulados aqui, temos reservas de lucro de $2.750.000. Então, esses são os comentários sobre a resolução do exercício. Eu espero que você tenha conseguido resolvê-lo antes da explicação, ou que você tenha conseguido entender a resposta do exercício resolvido. Se não, agora, pelo menos com a explicação, eu espero que tenha ficado mais claro. Legal? Então, vamos para o próximo.