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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Tópicos Essenciais - Propriedade para investimento

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

Então, um ativo para uso na atividade de uma empresa, ele é um ativo imobilizado. E um imóvel para geração de renda, caso dos shopping centers, caso de empresas que alugam escritórios ou que alugam galpões, edifícios comerciais...

Esse é um investimento, né? Uma propriedade para investimento. Assim como imóveis ou terrenos comprados, o termo vulgar seria para especulação.

Vamos usar um termos aqui mais ameno, para venda futura. Mas vamos imaginar aqui que venda futura não é a atividade principal da empresa.

Então, por exemplo, o Insper, a escola fica lá na rua Quatá. Tinha um prédio 1, prédio 1. Fica na rua Quatá número 300.

E o Insper... Vamos colocar aqui a rua Quatá. O Insper construiu... Aqui tem uma outra rua. E o Insper construiu um outro prédio, prédio 2, aqui na Quatá número 200, tá? E o Insper, vamos supor que ele, quando comprou um terreno para construir um prédio 2, ele comprou outros terrenos aqui e imóveis da região.

Então, o Insper, vamos supor que ele comprou esse espaço aqui em volta do prédio 2, tá?

Se o Insper tivesse comprado... Aí, estou supondo que a própria entidade, a própria escola, tivesse feito essa compra.

Não estou levando em consideração que é uma outra entidade, que é um outro fundo que é o detentor desses imóveis.

Vamos, para simplificar a nossa conversa aqui, imaginar que nós temos uma empresa chamada Insper, uma escola. Que tem um prédio 1.

Comprou um terreno para construir o prédio 2. E vamos supor que... Isso é uma suposição. Vamos supor que o Insper comprou esse espaço para construir o prédio 2 das suas instalações, e que essa parte aqui em azul, ele comprou para venda futura.

Como assim? Ele comprou por quê?

Porque sabia que ia construir o prédio 2 e que ia valorizar essa região. Ou comprou para vender para estacionamento no futuro, para restaurantes no futuro, tá? Já que ele ia construir um prédio novo, ia trazer mais alunos, mais pessoas para a região, teria uma demanda de estacionamento, de restaurante, de uma infraestruturazinha aqui para o local.

Então, nessa suposição de que o Insper tenha comprado esses espaços aqui para venda futura, o Insper deveria classificar esses imóveis como investimento, como propriedade para investimento.

Aí, se ele comprou para alugar para algum estacionamento, ou para quem for fazer restaurante... Se ele comprou para alugar, para renda, então também seria um investimento. Legal? E outra hipótese.

Se o Insper comprou esse terreno aqui para nenhuma dessas duas hipóteses. Não é para vender no futuro, também não é para alugar para terceiro. É para construir mais instalações da escola. Bom, legal.

Então, construir mais instalações da escola quer dizer para uso.

Se é para uso, nós estamos falando de ativo imobilizado.

Muito bem. Uma empresa que constrói, na atividade normal da empresa, ela constrói imóveis e vende para os seus clientes. Como uma incorporadora. Ela registra esses imóveis construídos. Não é nem imobilizado e nem no grupo de investimentos, ela registra no estoque.

A gente tem que lembrar que o estoque é algo que uma entidade consome, ou na venda, ou com uso. Mas ela consome.

O estoque é consumível. Costuma ter quantidade limitada, tá?

Então, quando você consome com a venda. Caso de uma incorporadora. Construiu um condomínio com 50 apartamentos. Então, ela tem um estoque de 50 apartamentos.

Cada um que ela vai vendendo, vai consumindo esse estoque. Legal?

Um estoque para uso, seria um estoque como estoque de almoxarifado.

Peças, que uma empresa tem no almoxarifado. Estoque de material de escritório. Algumas empresas que têm um estoque de combustível, tá? Esse tipo de coisa.

Material para manutenção. Então, isso seria um estoque para consumo.

Veja, quando eu falo que é consumido, consumido mesmo. Você tem quantidade e está consumindo esse estoque, tá?

Uma empresa pode ter um estoque de ativo intangível, inclusive. Eu tenho, por exemplo: eu comprei 200 licenças de um determinado software e vou revender para terceiros.

Eu tenho uma quantidade limitada, que são 200 licenças.

Quando eu vendo 30 licenças para um cliente, eu já não tenho mais 200. Eu vendi 30, então agora eu tenho no meu estoque 170 licenças de software.

Ou seja, o software é um ativo intangível.

Mas, se eu tenho uma quantidade limitada, ele é um estoque. É diferente da empresa que desenvolveu esse software. A empresa que desenvolveu tem ele, o custo dele, registrado no ativo intangível.

Também é diferente da empresa que usa esse software. Porque a empresa investiu alguma coisa na compra ou no desenvolvimento do software, para uso, e registra isso como ativo imobilizado. Porque nem para a empresa que usa e nem para aquela empresa que desenvolveu o software, ela tem uma quantidade limitada de licenças e vai consumindo essa quantidade limitada.

E, já que a gente está falando de ativo intangível, vamos lembrar o seguinte: que um ativo intangível também pode ter um imóvel ou um ativo físico.

Vamos colocar um exemplo dessa situação.

Vamos supor que uma entidade, uma empresa, constrói... Eu vou chamar de ativo físico, porque não é necessariamente um imóvel. Pode ser que tenha imóvel no meio disso, mas a entidade constrói um ativo físico. Pode ser um ativo para geração de energia, um ativo para tratamento de água ou tratamento de esgoto. Pode ser um imóvel para a administração dessas coisas que eu falei.

Pode ser a construção de uma estrada. Mas vamos supor o seguinte: que essa entidade constrói um ativo físico em troca ou de caixa, direto, de pagamento fixo ou um pagamento determinado, determinável, tá?

Então, em troca de um pagamento ou em troca de direito de administrar essa estrutura.

Esse tipo de contrato que eu estou falando aqui é típico de contratos de concessão. Um contrato de concessão, uma entidade pode construir uma estrada, então um ativo físico, em troca de um pagamento fixo. Construi uma estrada em troca de um pagamento fixo.

Então, quem controla essa estrada? Não é a concessionária que construiu. Quem controla essa estrada, quem pode decidir o uso da estrada, é o poder concedente, né? Algum governo estadual, federal.

A concessionária tem controle sobre um contrato.

Então, se ela vai receber um valor fixo, ela vai registrar um ativo financeiro. Algo como um contas a receber.

Ela tem contas a receber com o governo.

Legal, é um ativo financeiro.

Se essa concessionária construiu um ativo, não em troca de dinheiro, de pagamento fixo ou determinável, mas em troca do direito de administrar essa estrutura? Por exemplo, uma empresa de água e esgoto constrói uma estrutura em um município para gerenciar, para levar esgoto às residências. E o que ela tem em troca é: ela vai gerenciar os contratos de água e esgoto daquela cidade. Ou seja, ela vai receber um pedaço da conta de água e esgoto daquela cidade.

Então, ela está construindo um ativo físico em troca do direito de administrar aquela estrutura e, consequentemente, cobrar por isso.

Então, nesse caso, a concessionárias de serviços públicos construiu um ativo físico, mas ela registra esses gastos no ativo intangível.

Ela registra isso como um ativo intangível, porque ela trocou esse ativo físico pelo direito de administrar essa estrutura, tá?

Então, isso é bastante importante a gente entender: que os ativos estão sendo contabilizados no balanço, de acordo com a sua função. Não de acordo com a sua natureza.

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