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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Tópicos Essenciais - O que é ativo mesmo

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

ORADOR 1 [00:00:00] Uma das definições mais importantes na contabilidade, é a definição de ativo. Porque várias outras definições derivam desta. Então, vamos lembrar que ativo é um recurso controlado por uma entidade. Então, tem o aspecto do controle, e é um recurso controlado por uma entidade, resultado de eventos passados, e que ela espera benefícios econômicos futuros.

ORADOR 1 [00:00:56] Destaquei esses dois, essas duas características de ativos, para a gente lembrar um pouquinho. Então, ativo é um recurso que uma entidade tem controle, que ela espera benefícios econômicos futuros.

ORADOR 1 [00:00:57] O que é controle? Controle tem a ver com poder. Poder de decisão. Então, uma entidade, ela controla um ativo. Quando ela pode decidir o melhor uso para esse ativo, ou eventualmente sobre vender esse ativo.

ORADOR 1 [00:01:15] Benefícios econômicos futuros. Benefício econômico futuro tem a ver com o que a entidade vai fazer com esse ativo, como ela vai transformar esse ativo. Por exemplo, eu posso ter um investimento, uma entidade fez um investimento de 200. Ela gastou 2.000 dinheiros em um determinado item. Contabilizou esse determinado item no ativo, e a gente vai fazer uma análise mais criteriosa desse ativo para saber se esse ativo vai trazer retorno. Vamos fazer um valuation desse ativo.

ORADOR 1 [00:02:03] Vamos projetar as receitas que serão obtidos com esse ativo, com o uso dele, por exemplo. Os custos de operação desse ativo. Se for um ativo para venda, esse fluxo de caixa talvez seja mais simples. Então eu tenho um único fluxo de caixa lá na frente, de entrada, que é um fluxo da venda.

ORADOR 1 [00:02:28] Posso ter algum custo de venda aqui também, ou alguns custos de venda, o que é bastante normal. Então, quando estou falando de benefícios econômicos futuros, eu posso pensar tanto nos benefícios advindos da venda, como do uso.

ORADOR 1 [00:02:46] Então, venda e uso. Vamos supor que com esse ativo que eu gastei duzentos para comprar ou para construir, vamos supor que eu vou usar esse ativo, e eu obtenho 120 com esse ativo.

ORADOR 1 [00:03:11] E vamos supor que com a venda desse ativo, eu obtenho, sei lá, 120 ou menos. Vou colocar 120 também. Eu gastei 200 para construir, mas, eu usando esse ativo, eu transformo em caixa só de 200.

ORADOR 1 [00:03:30] Então, a definição de ativo, ela diz que um ativo precisa ter lastro em benefícios econômicos futuros. Quer dizer, eu não posso contabilizar um ativo de 200 se ele não traz benefícios de duzentos. Nesse caso aqui, eu poderia contabilizar um ativo limitado ao valor de 120.

ORADOR 1 [00:03:55] Ah, e se eu tenho um ativo não vale nada, virou pó? Vamos supor que eu tenha uma máquina, e essa máquina produza algum item que virou obsoleto, algum item que foi proibido. Por exemplo, algum tipo de droga que hoje é legal, como o cigarro, bebida alcoólica. E vamos supor que esse tipo de item fica proibido.

ORADOR 1 [00:04:31] Então eu tenho um conjunto de máquinas que eu paguei 200 para comprar ou para construir, e, a partir de agora, eu não tenho mais uso para essas máquinas. Eu não tenho mais uso. Ah, mas eu posso vender essas máquinas. Eu posso vender, por exemplo, como sucata.

P1 [00:04:52] Mas vamos supor que o valor de venda seja irrisório. Então eu estou considerando que seja zero. Então eu gastei 200, mas eu não posso ter esse ativo contabilizado no balanço. Esse ativo não pode estar lá porque ele não tem benefício econômico futuro. Então, benefícios econômicos futuros acabam sendo o valor limite de um ativo. Isso é bastante importante.

ORADOR 1 [00:05:23] Agora, só para a gente falar um pouquinho da questão do controle. Controle é diferente de posse. Às vezes eu tenho a posse de um ativo, mas eu não tenho o controle dele. Vamos colocar um exemplo aqui. Eu tenho uma instituição financeira que comprou um carro.

ORADOR 1 [00:05:54] Vamos supor que ela pagou 100 dinheiros por esse carro. E o que ela fez? Ela fez um contrato de leasing, um contrato de arrendamento com o cliente. Então, o que o cliente vai fazer? Ele vai fazer o... Vamos chamar esse cliente de PF, Pessoa Física.

ORADOR 1 [00:06:26] Então esse cliente vai fazer uso do carro, ele não desembolsou esse valor de 100, e ele não tem a posse. Então, esse cara aqui, a instituição financeira é que tem a posse. A pessoa física vai fazer o uso do veículo, e essa pessoa física vai pagar em parcelas. Vamos chamar de PMT. Ela que vai fazer esses payments, esses pagamentos. Normalmente pagamentos mensais para a instituição financeira.

ORADOR 1 [00:07:02] A pessoa física, aqui o cliente dessa instituição financeira, tem o controle desse veículo, normalmente. Por quê? Porque ele decide como ele usa esse veículo. Se ele vai trabalhar com o veículo, se ele vai viajar com o veículo. Ele decide sobre o uso. E se ele quiser vender esse veículo?

ORADOR 1 [00:07:27] Se ele quiser vender, ele pode. Desde que ele cumpra com as obrigações dele aqui, que tem a dívida com a instituição financeira. Então eu posso vender. Significa que este cara aqui, que está fazendo uso de um veículo que ele não possui, ele tem controle.

ORADOR 1 [00:07:50] Se ele tem controle, no balanço desse cara aqui, esse veículo pode estar no ativo. Eu falei "pode", não falei "deve", porque a gente ainda teria de ver a questão dos benefícios econômicos futuros. Mas o normal é que esse cara registre o veículo no ativo.

ORADOR 1 [00:08:19] Ele tem controle. Normalmente você tem o veículo, tem benefícios econômicos futuros associados a ele. Então, esse cara aqui registra o veículo no ativo.

ORADOR 1 [00:08:31] Poxa, e a instituição financeira? Foi ela que embolsou 100 dinheiros para comprar o veículo, e no documento está escrito que é dela, é propriedade dela. A posse é dela. Porém, apesar de ser propriedade da instituição financeira, ela não tem o controle.

ORADOR 1 [00:08:58] Ela não pode usar esse veículo, ela não pode vender o veículo. Mas, o que ela controla? Ela desembolsou 100, ela tem um veículo, que é uma garantia de uma operação, e ela espera o quê? Ela espera receber esses pagamentos mensais.

ORADOR 1 [00:09:15] Então o que ela controla, na verdade, não é um veículo. O balanço dessa instituição financeira, neste conceito aqui, que é o conceito de contratos de arrendamento no IFRS, nas normas brasileiras do CPC.

ORADOR 1 [00:09:35] Então, neste conceito, a instituição financeira não deveria ter o carro no ativo. Ela deveria ter um contas a receber no seu ativo, já que ela espera receber parcelas fixas mês a mês, o ativo que ela controla é o contrato que ela tem com esse cliente e os benefícios que ela espera receber, o valor de 100 mais juros, distribuídos ao longo de um fluxo de caixa.

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