Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Outros assuntos relacionados - Unidade Geradora de Caixa

Quando nós falamos sobre teste de impairment, eu falei que o teste de impairment é para saber se o valor de um ativo, o valor contábil, era recuperável ou não. Ou seja, o valor contábil do ativo não pode ser superior ao seu valor recuperável. Legal, isso está certíssimo. Só que muitas vezes a gente não consegue testar individualmente um ativo. Veja aqui o exemplo que foi utilizado no curso. Nós utilizamos um estádio, e o estádio sozinho era uma unidade que gerava caixa.

Então, ao aplicar o teste de impairment, nós precisamos analisar se o ativo sob análise sozinho gera caixa. Então, ele gera caixa sem precisar de outros ativos? Quando a resposta é "sim", a gente testa o ativo individualmente. A gente aplica o teste de impairment em um único ativo como nós fizemos no exemplo do estádio. Se a resposta a essa pergunta fosse "não", esse teste teria que ser feito em um grupo de ativos que a gente chama de Unidade Geradora de Caixa (UGC). Então, Unidade Geradora de Caixa é o menor grupo de ativos que gera caixa.

A definição de uma UGC tem relação com como a entidade, como a administração da entidade enxerga os seus resultados e os seus ativos. Então, uma UGC pode ser uma unidade como um local isolado. Então a questão é mais geográfica. Ela pode ser uma linha de negócio separada. Ela pode ser um tipo de produto. Então, unidade de negócio pode ser cada uma dessas coisas.

No mercado imobiliário é bastante comum você fazer teste de impairment por unidade imobiliária mesmo, por condomínio, por empreendimento. No mercado de shopping centers, faz sentido que a UGC seja o próprio shopping center, que não tem só o imóvel, tem outros equipamentos para manutenção, para prestação de serviços do shopping center. Então, aquela UGC tem como principal ativo o imóvel do shopping center, mas ele tem outros equipamentos que devem fazer parte dessa UGC.

Então quando você estiver analisando as demonstrações contábeis de uma empresa que tem uma perda por impairment, ou que fez um teste de impariment e não contabilizou uma perda no final... Para entender como foi feito esse teste de impairment é importante usar esse conceito, ver se a empresa usou esse conceito de UGC. Um exemplo bastante interessante, apesar de ser fora do mercado imobiliário, de UGC, é o seguinte... Na Petrobras, antes do ano de 2014, a Petrobras definia como UGC unidades muito grandes, como simplesmente o upstream, que é a extração e a produção de petróleo. E outra UGC, grande também, era o downstream, que é a distribuição, as atividades de refinar o petróleo e levar o petróleo até o consumidor.

Antes de 2014 a gente tinha UGC muito grandes e um conselheiro, representante dos acionistas minoritários, levantou uma bandeira em uma das reuniões e falou o seguinte: "olha, eu acho que a gente não deveria fazer um teste de impairment olhando para UGC tão grandes. Como a norma contábil fala que a UGC é a menor unidade que gera caixa, o menor grupo de ativos que gera caixa, eu acho que a gente deveria fazer o teste de impairment, por exemplo, por refinaria." Aí a gente teria a Refinaria de Pasadena, vou chamar de REF1; Refinaria Abreu e Lima, vamos chamar de REF2; e assim por diante, REF3; REFn. Então, cada refinaria passou a ser uma UGC. Isso foi feito somente a partir do ano de 2014.

E aí perceberam o seguinte, que algumas refinarias, como a própria Pasadena, como a Abreu e Lima... É que a Pasadena é bem pequenininha para a Petrobrás, mas a Abreu e Lima já era bem mais representativa em termos de valores. Perceberam que essas refinarias são refinarias que o custo e o valor registrado na contabilidade era maior do que o valor que a Petrobras recuperaria com o uso ou com a venda dessas unidades. Então, essas unidades geraram perda por impairment. O valor delas teve que ser reduzido.

Veja, por que não perda por impairment no conceito anterior? Porque a UGC era um negócio muito grande. Então a gente tinha outras refinarias com retorno superior, e o retorno dessas outras refinarias acabava compensando o retorno negativo de algumas outras refinarias. Então, a hora que a gente separou em UGC menores, a gente percebeu que algumas refinarias tinham o valor recuperável menor do que o valor contábil. Isso aqui diminuiu o valor dos ativos, isso aqui diminuiu o resultado da Petrobras. Começou no ano de 2014, então a Petrobras contabilizou um grande prejuízo no ano de 2014. Depois, no ano de 2015 e no ano de 2016 também.

Por várias razões, não só pela quebra da UGC, mas várias outras coisas. Teve impacto da operação Lava Jato, preço do barril de petróleo que afetou o outro segmento da Petrobras, o de upstream. Então um conjunto de coisas afetou os negócios da Petrobras, e aí com UGCs menores, isso acaba aparecendo mais na contabilidade também. Então, um ponto de atenção aí ao definir, ou analisar, um teste de impairment. Tenha esse teste gerado perdas contábeis ou não, é importante verificar se essa UGC é o menor grupo de ativos que gera caixa nesse tipo de empresa, nesse tipo de negócio.