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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Incorporação Imobiliária - PoC x Chaves

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

ORADOR 1 [00:00:00] Existe uma norma contábil, que é o IFRS 15, equivalente, aqui no Brasil, ao CPC 47. Essa norma contábil trata da contabilização de receitas de contratos com clientes. E essa norma fala o seguinte. Nos contratos com clientes que resultam em receitas, algumas receitas são registradas em um momento específico, em um determinado ponto.

ORADOR 1 [00:00:41] E alguns tipos de contratos resultam em receitas que são reconhecidas ao longo de um período.

ORADOR 1 [00:01:00] Um exemplo de receitas que são reconhecidas em um determinado ponto, em um momento específico, são vendas de mercadorias. Por exemplo. Quando uma papelaria vende esta caneta. No momento da entrega da caneta, ela transfere o controle da caneta para o comprador, transferindo os benefícios econômicos desta caneta, e eventualmente os riscos também. Se tiver algum problema com a caneta, manutenção, substancialmente, os riscos são transferidos no momento da entrega, os benefícios são transferidos, e o controle também.

ORADOR 1 [00:01:46] Então você reconhece a receita da venda da caneta no momento da entrega. É um momento específico. Na prestação de serviços, no entanto, normalmente a gente reconhece receitas à medida em que o serviço está sendo prestado. Ou seja, não é um momento específico. O serviço está sendo prestado, ele está evoluindo aos pouquinhos.

ORADOR 1 [00:02:14] Então, a gente reconhece receita. Não em uma data específica, mas a receita vai sendo distribuída ao longo de um período.

ORADOR 1 [00:02:24] Então temos essas duas situações previstas no pronunciamento contábil, no IFRS 15. Como eu falei, a gente tem, aqui no Brasil, o CPC 47. Ele é um é um pronunciamento equivalente ao IFRS 15. Ambos falam de reconhecimento de receitas e contratos com clientes.

ORADOR 1 [00:02:51] Quando a gente fala de venda de imóveis... Ou melhor, da construção e venda de imóveis, a venda de unidades que ainda não estão concluídas, ainda estão em processo de construção. Algumas interpretações levam a gente para esse lado aqui, e dizem que a gente deveria reconhecer receita no momento da entrega.

ORADOR 1 [00:03:19] Por quê? O momento da entrega, esse ponto, essa data específica, é quando a construtora entrega as chaves para o cliente, porque, nesse momento, ela está transferindo o controle, está transferindo substancialmente riscos e benefícios para o cliente. Então, a receita deveria ser registrada aqui, nesse ponto.

ORADOR 1 [00:03:41] Mas existe um cabo de guerra nessa interpretação. Por quê? Muitos entendem que os contratos aqui no Brasil... Quando você faz um contrato de venda de um imóvel, vamos supor que seja um imóvel ainda na planta. Ele não iniciou sua construção ainda.

ORADOR 1 [00:04:05] O comprador tem o seu contrato de compra e venda que, por enquanto, ele ainda tem uma promessa de imóvel, ele não tem um imóvel pronto. Mas, esse comprador já tem os riscos e benefícios desse imóvel. Por quê? Porque se o imóvel, a região se valorizar, ele vai ter um ganho financeiro, um ganho econômico, melhor dizendo.

ORADOR 1 [00:04:35] Se essa região tiver uma desvalorização por alguma situação. Vamos supor que vão construir, que autorizaram a construção de um cemitério ali do lado do imóvel. E isso reduza o preço do imóvel. Quer dizer, o comprador já comprou, e ele tem o risco de desvalorização desse imóvel.

ORADOR 1 [00:05:04] Bom, essa situação que eu coloquei, elas levaram a uma disputa de interpretações. Será que as vendas de imóveis não concluídos, as unidades não concluídas, deveriam ser reconhecidas no momento da entrega das chaves ou ao longo da construção, ao longo do período da construção? De acordo com o que a gente vai falar mais à frente, que é o POC, o percentual de conclusão.

ORADOR 1 [00:05:43] A gente vai ver no próximo vídeo que a CVM acabou criando algumas modalidades de contratos de construção aqui no Brasil, algumas categorias de contratos, e a gente... Para alguns contratos, a gente simplesmente reconhece receita ao longo do período, de acordo com o POC, e para alguns outros tipos de contratos, a gente vai fazer uma provisão, a gente vai falar disso mais à frente também, da provisão para distrato.

ORADOR 1 [00:06:18] É uma das coisas mais interessantes que tem na contabilidade do setor imobiliário, na contabilidade das incorporadas. E quando a gente faz essa provisão para distrato, é como se a gente estivesse reconhecendo a receita de venda desses imóveis, dos imóveis provisionados, no momento da entrega.

ORADOR 1 [00:06:44] Segura essa informação. Pode ir pensando nela, levantando as suas dúvidas, as suas interrogações, porque a gente vai encontrar com esse problema mais à frente. Por enquanto, é legal entender que o CPC 47 e o IFRS 15 falam de duas formas de reconhecimento de receita em termos de momento.

ORADOR 1 [00:07:13] Uma delas é no momento específico; a outra é ao longo do tempo. Trazendo isso aqui para o mundo de construção, a esse ponto específico, a gente pode dizer que a entrega das chaves ao longo de um período é durante o período de construção, de acordo com o POC, Percentual de Conclusão da Obra.

ORADOR 1 [00:07:37] Então a gente vai evoluir um pouquinho nessa discussão, falando sobre um ofício circular da CVM, depois a gente vai explicar melhor o que é POC e como isso se aplica na prática.

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