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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Imóveis Geradores de Renda - Mensuração de propriedades para investimento

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13/05/2020
Eric Barreto
Partner e Prof. do Insper

No slide 55 do nosso curso, nós falamos sobre a mensuração inicial das propriedades para investimento. As propriedades para investimento são mensuradas, inicialmente, da mesma forma que um ativo imobilizado. Ou seja, considerando todo o custo de construção. Todos os custos que são necessários para deixar o ativo pronto, em condições de uso.

Então, da mesma forma que um ativo imobilizado, uma entidade que está construindo uma propriedade para investimento, vai capitalizar, no custo do ativo, toda a mão de obra necessária para deixar esse ativo pronto. Todo o material de construção. O projeto utilizado para construção.

Os custos de frete, que trazem esses materiais até o local da obra. Preparação do terreno, terraplanagem. Os custos de financiamento desse ativo, da propriedade para investimento. Ou seja, todos os custos necessários para deixar o ativo pronto, em condições de uso.

Já no slide 56, a gente fala sobre a mensuração subsequente. E aí, tem uma diferença em relação ao pronunciamento que trata de ativo imobilizado.

Quando a gente fala de propriedades para investimento, as empresas podem escolher.

Então, inicialmente, a mensuração é pelo custo. E aí, mensuração subsequente, ela pode escolher entre custo menos depreciação ou valor justo.

O valor justo é o valor pelo qual esse ativo poderia ser trocado na data de mensuração.

Não é necessariamente um valor de venda. Não é necessariamente um valor de mercado. Por quê? Em muitas situações, a gente não tem um valor de mercado observável para o ativo.

Caso dos Shopping centers, por exemplo, você não tem como comparar, como utilizar como referência, o valor do metro quadrado da região do shopping. Por quê? Aquele imóvel é único.

Aquele imóvel é muito diferente do metro quadrado de imóveis residenciais ou de imóveis comerciais.

Ele é diferente, ele é único. Então, o valor justo não vai, nesse caso, ser necessariamente um valor de mercado.

Ele vai ser uma estimativa.

A gente vai falar um pouquinho mais de como normalmente se faz essa estimativa na prática.

Mas só para que vocês percebam por que o valor justo da propriedade para investimento, muitas vezes, não é um valor de mercado. Muitas vezes não utiliza como referência o preço de metro quadrado da região. Porque, muitas vezes, a gente está tratando de imóveis únicos.

Se eu tivesse falando de um edifício para aluguel de salas comerciais, ou um conjunto de salas comerciais.

Pode ser que eu tenha imóveis similares na mesma região. Então, para mensurar o valor justo, eu posso utilizar como referência o preço do metro quadrado da região. Desde que eu tenha imóveis similares. Para Shopping centers, isso é bem difícil.

Para galpões, para imóveis construídos sob medida, o built to suit... Built to suit, a própria expressão já diz: ele foi construído sob medida para o locatário, para o cliente final.

Então, ele foi construído em um local específico, com características e tamanho específicos para atender uma determinada empresa.

Então, é bem difícil eu utilizar como referência, também, outros imóveis similares, o aluguel de mercado.

Bom, então, a empresa pode escolher entre um método ou outro.

Desde que se tenha consistência. A empresa não pode ficar trocando de método conforme a sua conveniência.

Ela escolheu um método, então ela deve seguir com este método de mensuração, tá?

Fundos de Investimento Imobiliário, os FII. Eles devem mensurar os ativos necessariamente a valor justo, porque, nesse caso, a gente tem uma instrução da CVM 516, que determina que, num Fundo Imobiliário, os imóveis devem necessariamente ser mensurados a valor justo.

Nas outras empresas, a norma contábil determina o seguinte: todas as entidades que têm propriedades para investimento devem, obrigatoriamente, divulgar o valor justo. Legal?

Nem todas vão ter o ativo mensurado lá no balanço, a valor justo.

Só aquelas que optarem. Então, por exemplo, no texto que vocês vão ler, vocês vão ver que lá no início da adoção dessa norma... Essa matéria que eu disponibilizei aqui na sequência é uma matéria do ano de 2011. E ela é uma matéria superinteressante até hoje, porque, lá atrás, as empresas estavam decidindo se elas mensurariam no balanço os ativos, as propriedades para investimento, a valor justo ou ao custo.

A BR Malls, por exemplo, foi uma das poucas empresas que optou por mensurar os Shoppings a valor justo. Então, ela já mensurou, no balanço, os Shoppings a valor justo. As demais empresas, as que optaram a mensurar os ativos no balanço pelo custo, teriam que divulgar o valor justo dos imóveis.

Então, de qualquer forma, a gente vai ter uma nota explicativa falando sobre o valor justo dos imóveis.

Essa escolha contábil que as empresas fazem, como eu falei, elas têm que ter consistência.

Então, uma empresa que optou por mensurar os ativos, inicialmente, a valor justo, ela deve continuar utilizando esse método.

Ela só vai deixar de utilizar o método do valor justo, se em alguma situação, por alguma questão, o valor justo, a forma de valor justo que ela utiliza, não é mais confiável.

Então, supondo que a empresa utiliza como referência algum valor de mercado, alguma informação disponível no mercado, e essa informação deixa de estar disponível no mercado. Então, a empresa pode justificar dizendo: a gente utilizava como referência uma informação de mercado que não existe mais.

Essa informação não é mais divulgada no mercado. Então, eu fui obrigada a voltar ao método do custo.

Então, é a única hipótese que é permitido sair do método do valor justo, para o método do custo.

Agora, o contrário é permitido. A empresa que optou, inicialmente, por mensurar os ativos ao valor de custo, pode optar por mensurar esses ativos a valor justo. Porque a norma está incentivando a mensuração a valor justo. Porque entende-se que há uma informação melhor para o usuário da informação contábil.

Tá bom? Então, aqui na sequência, eu vou falar bem rapidinho sobre como as empresas normalmente fazem a mensuração das propriedades para investimento.

E aí, vocês vão, depois, ler o artigo do Valor Econômico.

Slide 58 diz o seguinte: na ausência de preços correntes em mercado ativo, considera-se... Preços correntes de propriedades de diferente natureza, condição ou localização, ajustados para refletir essas diferenças.

Então, se eu não tenho um imóvel exatamente igual, não tenho uma cotação para esse tipo de ativo, eu posso utilizar uma propriedade similar.

Posso utilizar, também, preços recentes de propriedades semelhantes em mercados menos ativos. Com ajustes para refletir quaisquer alterações nas condições econômicas, desde a data das transações que ocorreram a esses preços.

Então, não estou tratando necessariamente de uma média de preços de mercado, não. Estou tratando do seguinte: olha, eu, para mensurar a minha propriedade, eu vi que teve transações recentes aqui com propriedades similares. Teve uma transação a seis meses atrás.

Então, eu vou usar como referência o preço dessa transação que ocorreu a seis meses atrás.

Vou ajustar para a realidade de hoje. Seis meses atrás, a gente tinha condições econômicas, talvez, diferentes das que a gente tem hoje. Então, eu posso utilizar isso como referência também. E o método que é bastante utilizado na mensuração dos Shoppings, na mensuração também dessas propriedades, que são mais únicas, que são mais diferentes, projeção de fluxos de caixa descontados.

Então, num Shopping center, a gente iria pensar no quê? Na área bruta locável. Ou seja, o espaço disponível que o Shopping tem para aluguel. Então, área bruta locável são os espaços que ele tem para alugar. Qual é o preço do aluguel por por metro quadrado? Ou o preço que eu posso cobrar, preço que eu normalmente cobro pelo metro quadrado.

E faço uma projeção de fluxos de caixa.

Eu posso fazer isso considerando contratos já existentes.

Então, muitas vezes, se faz uma projeção de 10 anos, que é uma média dos prazos mais longos que os Shoppings têm com as lojas. Então, você faz uma projeção de 10 anos. Considerando não só as receitas de aluguel, mas também os custos. Porque, no final, eu quero saber o valor justo disso.

Tenho que descontar aqui os custos, as despesas de manutenção desse imóvel, para saber o quanto esse ativo me traz de retorno, tá?

Então, eu posso utilizar aí um período que eu tenha contratos já fechados, e fazer uma extrapolação aí para o restante da vida útil dos imóveis.

Essa extrapolação, normalmente, ela não é tão otimista, para a gente não errar muito nas projeções. Ou a gente considera a partir do momento que você não tem mais contrato, não tem orçamento desenhado, você considera uma projeção de fluxo de caixa mais constante, ou mesmo decrescente.

A gente só considera uma projeção de resultados crescente, se existe algo bastante concreto para a gente se basear. Se existe algo bastante concreto para a gente colocar esse fator crescente das receitas na projeção. Beleza?

Então, uma vez que você tenha essa projeção de resultados, você vai trazer esses resultados a valor presente. E esse valor presente vai ser tomado como o valor justo das propriedades.

Bom, e aí?

Como fica a contabilidade dessas empresas?

A empresa tem, lá no balancinho dela, as propriedades para investimento. Que foram contabilizadas, inicialmente, ao custo. E aí, elas vão ser mensuradas a valor justo.

Vamos supor que o valor justo aumenta o valor dessa propriedade.

Então, lá na demonstração de resultados, a gente deve ter um ganho. Registrar um ganho. Vou só chamar aqui de variação no valor justo.

Então, como aqui no ativo eu estou registrando uma mais valia, então aqui no resultado eu tenho um ganho.

Se, no período seguinte, eu apurei uma queda no valor justo dos imóveis, estão, no período seguinte, eu vou registrar esta diminuição no valor justo. E na DRE eu vou registrar uma perda referente à variação no valor justo. Então, pode ser que as empresas que não optaram por mensurar os ativos a valor justo, se preocupem justamente com essa volatilidade no resultado.

Esses ganhos ou perdas aqui, referentes ao valor justo, são variáveis não controláveis. Essas variáveis dependem muito mais do mercado imobiliário, do mercado, no caso aqui do exemplo que estou dando, dos Shopping centers. Então, elas dependem muito mais de fatores que estão fora do controle da empresa, do que da capacidade de vendas, da capacidade de produção dessa empresa.

Então, pode ser que muitas empresas... Eu acredito nisso, que muitas empresas que optaram por mensurar no balanço esses ativos ao custo, elas tomaram essa decisão por essa razão.

E, com isso, eu vou encerrar esse vídeo. E vou colocar como proposta: ao fazer essa leitura do texto do Valor Econômico, eu gostaria que vocês anotassem e, além de anotar, anotar e pensar também. Porque nem todas as razões vão estar escritas, explícitas, lá no texto.

Então, gostaria que vocês anotassem e que vocês pensassem sobre as razões pelas quais as empresas, algumas, adotaram o valor justo como padrão de mensuração de propriedades para investimento, nos Shoppings. E as razões pelas quais outras empresas preferiram adotar o método do custo para a mensuração dos Shoppings.

Legal? Então, anote, pense sobre isso. Por quê? Em uma situação em que você tenha que explicar um tipo de mensuração, ou tomar esse tipo de decisão, você já sabe como os players do mercado pensaram. Ou, pelo menos, você já pensou sobre esse assunto.

Quais são os pontos positivos ou possíveis pontos negativos. Legal? Então, te encontro depois da leitura do texto.

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