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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Tópicos Essenciais - Custo da ineficiência

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Eric Barreto

Partner e Prof. do Insper

Vamos falar um pouquinho sobre gastos com ineficiência. Gastos com ineficiência, por natureza, não devem fazer parte do valor de um ativo. Gasto com ineficiência, a regra geral é que ele é registrado como despesa.

Vocês têm aí no slide um título de uma matéria que saiu em jornal. "Parte do forro da Arena do Corinthians desaba em São Paulo". Em consequência, o Corinthians teve que incorrer em gastos para consertar esse forro. Esses gastos devem resultar em benefícios econômicos futuros? Pergunta.

Para a gente pensar aqui em contabilidade, vamos colocar alguns numerozinhos. Vamos supor que esse estádio do Corinthians estivesse contabilizado no ativo pelo valor de 100. A gente tem duas situações aqui. Supondo que teve um grande desabamento, aconteceu um acidente que causou um custo muito grande para o Corinthians.

Nessa situação, a gente deveria primeiro registrar a perda no valor desse estádio. Uma perda aqui por impairment. Vamos supor que seja uma perda de 40. Se eu registrei essa perda... Aqui está o valor do ativo, que começou com 100, e a gente está registrando uma perda de 40. Essa perda de 40 tem como contrapartida a despesa.

Se eu registrei essa perda e, em seguida, fiz a reforma ou a reconstrução desse forro e gastei, por exemplo, outros 40, eu vou colocar esse 40 no valor do ativo, para repor essa baixa que eu fiz.

Agora, o que eu poderia fazer, em vez de fazer essas duas contabilizações aqui? Uma que é a baixa do ativo, que sai aqui do ativo e tem como contrapartida a despesa, e essa entrada do novo gasto. Em vez disso, eu poderia, se fosse um gasto menor, não registrar o valor da perda. Caiu um pedaço do forro.

Não faço nada na contabilidade porque o gasto é pequeno. E aí? Eu gastei 10. Vai sair do meu caixa. Nesse momento, no futuro, em algum momento ele vai sair do meu caixa. Esse valor aqui não está agregando benefícios econômicos futuros ao ativo. Porque eu não registrei a perda no ativo, então não vou acrescentar esse valor da reconstrução aqui no ativo. Então, nesse caso, a ineficiência é registrada aqui como despesa.

Estou usando como exemplo a queda do forro da Arena Corinthians porque eu já estava em outro vídeo usando esse exemplo. Mas se a gente pegar aqui o nosso caso de incorporadoras, a gente pode imaginar que uma incorporadora tem edifícios construídos ou cada unidade individualmente. Vamos pensar em um edifício. Ela tem um edifício construído pelo valor aqui, vamos supor que seja o valor de 100.

E aí, mesmo depois que esse ativo está pronto, se acontece algum problema com essas unidades que já estão concluídas, a construtora tem que ir lá corrigir esses problemas. Ela incorre em gastos, e esses gastos não estão gerando novos benefícios econômicos futuros. Eles estão fazendo algum tipo de reparo, então esses gastos são registrados como despesa.

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