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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Incorporação Imobiliária - Ofício-Circular CVM 2.2018

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Agora que nós vamos falar sobre um OFÍCIO-CIRCULAR da CVM, eu gostaria que você acompanhasse junto comigo no slide 27. O OFÍCIO-CIRCULAR/CVM/SNC/SEP/n.º02/2018 divide os contratos imobiliários quatro tipos. O primeiro grupo tem o Tipo 1 e o Tipo 2. O Tipo 1 é o "Minha Casa, Minha Vida" em que a incorporadora figura como executora da obra. Ou seja, ela não tem um risco alto de distrato.

O Tipo 2 é um contrato de compra e venda de imóvel com financiamento na planta. Nesse tipo de contrato, no momento da assinatura, há um contrato de financiamento bancário e a titularidade do imóvel é transferida para o cliente, sendo fiduciariamente alienado à respectiva instituição financeira.

Então, o Tipo 2 dá um conforto maior para a construtora, para a incorporadora, porque você tem um contrato com uma instituição financeira, já ocorre a assinatura do contrato de financiamento, alienação fiduciária. Você tem uma segurança maior de que não um haverá distrato. Então, os contratos do Tipo 1 e Tipo 2 são reconhecidos como contratos que têm um risco baixo de distrato. E nesses casos, Tipo 1 e Tipo 2, as receitas são reconhecidas de acordo com o percentual de conclusão da obra, o PoC.

Vamos falar dos contratos Tipo 3 e Tipo 4. Tipo 3 - Contratos de Compra e Venda, sendo que o saldo devedor da unidade imobiliária é financiado por um banco privado, mas somente após concluído o projeto de construção, que dura em média de 3 a 4 anos. Isso segundo a CVM. Tipo 4 - Contratos de Compra e Venda, nos quais o saldo devedor da unidade imobiliária é financiado pela própria incorporadora, mas também, após concluído o projeto de construção que dura em média de 3 a 4 anos.

Então o Tipo 3 é financiado por uma instituição financeira, um banco privado, o Tipo 4 é financiado pela incorporadora, mas o que os dois têm em comum... Vou colocar de outra cor para destacar. O que eles têm em comum é que os dois financiamentos são após a conclusão do projeto. Com isso, a segurança de que não haverá um distrato para esses tipos, Tipo 3 e Tipo 4, é menor. Então o risco de distrato é maior. Bom, e aí? Então a gente não reconhece receita de acordo com o PoC? A gente vai reconhecer receitas só nas chaves? Não... Mais ou menos. A gente vai, para esses tipos de contrato, Tipo 3 e Tipo 4, reconhecer receita de acordo com o Percentual de Conclusão da Obra.

Não se preocupe, porque a gente ainda vai detalhar isso aqui. É porque é bastante importante, né? A gente vai reconhecer receita dos contratos Tipo 1 e Tipo 2 de acordo com o PoC; os Tipo 3 e Tipo 4 também de acordo com o PoC, só que para esses contratos, eu ainda vou fazer mais um ajuste que vai ser a provisão para distratos. Então, eu vou fazer provisão para distratos para resolver esse problema do reconhecimento do risco do distrato, para a gente não reconhecer receitas indevidamente.

Ainda em relação ao OFÍCIO-CIRCULAR da CVM, é importante a gente destacar que uma condição para uma incorporadora adotar o método do PoC, é que ela tenha controles internos suficientes. A empresa precisa controles dos custos de construção de cada projeto, e também da evolução desses projetos. Ela vai medir a evolução da obra, seja em função dos custos, uma razão entre custos orçados e custos realizados, ou uma medição física mesmo. Mas nos dois critérios, nas duas formas, a empresa precisa ter controles suficientes para acompanhar isso. E aí, quando eu falo de controles internos, não é só o controle lá na ponta, na execução da obra. Esses controles têm que estar integrados com a contabilidade.

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