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Contabilidade do Setor Imobiliário (Real Estate) - Tópicos Essenciais - Incorporação imobiliária

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Eric Barreto

Partner e Prof. do Insper

A atividade de incorporação imobiliária é um conjunto de atividades menores que têm como objetivo construir ou promover a construção de um edifício, ou de um conjunto de edificações. Em resumo, o incorporador é aquele cara que faz a promessa, é aquele cara que garante prazo, que garante qualidade. Ele é o responsável por entrega... E condições gerais de entrega. Como eu falei, preço... E como eu falei, de prazo e qualidade, por um determinado preço. Então, o incorporador é o cara que garante essas coisas. E algo que é bastante importante na atividade de incorporação imobiliária, é o que nós chamamos de patrimônio de afetação...

Vocês têm no slide, na apostila, vocês têm a definição do que é o patrimônio de afetação, mas eu vou contar uma história bem curtinha... Na verdade a história é longa, mas eu vou resumir ela aqui, sobre patrimônio de afetação.

Há algum tempo atrás, praticamente 20 anos atrás, ou um pouco mais de duas décadas, a gente teve um problema com uma grande incorporadora, uma grande construtora aqui no Brasil. O que aconteceu foi o seguinte: essa construtora tinha problemas na execução de algumas obras. Então, ela tinha uma obra com problema financeiro. Tá, o que aconteceu? Eu tenho mais custos do que receitas. O que ela faz para levantar grana para este empreendimento? Ela lança um novo empreendimento. Ela vai lá: "vamos fazer um novo conjunto, um novo empreendimento". Aí ela lança esse empreendimento, mas usa o caixa dele para cobrir o buraco que tinha em uma outra obra.

Bom, o que aconteceu? Abriu um problema de caixa aqui também. Então, para resolver esse problema de caixa, para trazer caixa para esse projeto, o que ela faz? Ela vai abrir um novo empreendimento, e assim por diante. Então essa empresa foi fazendo vários lançamentos para cobrir caixa de outros projetos que já estavam com problema. Essa prática acabou gerando um efeito dominó, uma coisa que cresceu muito, e ao crescer muito acabou prejudicando muitos mutuários. Muita gente que estava lá comprando seus apartamentos, já pagaram a entrada, já pagaram várias parcelas. Alguns já pagaram quase a totalidade do apartamento e, quando foram perceber, a empresa quebrou.

O que seria o patrimônio de afetação? O patrimônio de afetação é um regime no qual a incorporadora, ao lançar um projeto, cria uma única estrutura, uma estrutura separada, que é o patrimônio de afetação, para esse empreendimento. Então, esse empreendimento aqui, se a incorporadora opta por ter patrimônio de afetação. E isso é uma opção ainda da incorporadora. Se ela opta por ter patrimônio de afetação, quer dizer que o patrimônio deste empreendimento aqui é só dele. Ou seja, o caixa recebido desses mutuários, desse empreendimento, é deste CNJP, é deste patrimônio.

A incorporadora não pode pegar esse caixa e emprestar, doar. Ela não pode transferir esse caixa para um outro empreendimento. E se esse outro empreendimento também tem patrimônio de afetação, o que acontece? A mesma coisa. Ela tem uma separação, uma proteção patrimonial na qual o caixa recebido dos mutuários deste condomínio vai ficar restrito a este patrimônio. Ele também não vai ser emprestado para outros projetos dessa empresa, para cobrir eventuais deficiências da empresa.

E da mesma forma, os custos também são separados, são desse patrimônio. Então, cada custo aqui desse projeto, não afeta as demais obras. Como eu tenho um patrimônio de afetação, é como se eu tivesse separando aquele empreendimento como se ele fosse uma empresa totalmente separada das demais. Ele tem receitas, ele tem custos, tem despesas que são separadas do restante.

Bom, qual é a vantagem para quem vai comprar um apartamento? Se eu for comprar um apartamento, eu quero ter essa segurança de que eu estou comprando um apartamento em um condomínio que tem patrimônio de afetação. Por quê? Porque isso me dá mais segurança no sentido de que se tiver algum problema de caixa em outros projetos, a grana que eu coloquei aqui não vai ser utilizada em outros projetos. Então, isso reduz um pouquinho o risco que a gente tem neste empreendimento.

Qual é a vantagem, ou as vantagens? Quais são as vantagens para a incorporadora? Para a incorporadora, quando ela trabalha com patrimônio de afetação, isso é positivo para as vendas. Ela consegue vender essa segurança a mais para um comprador. E, ao mesmo tempo, ela tem uma vantagem tributária. Então, para incentivar as incorporadoras a ter patrimônio de afetação, você tem vantagens tributárias: tem alíquota reduzida nessas situações.

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